Jueves, 10 de enero de 2008
La “Crisis” Inmobiliaria.

Es sin duda el tema estrella en todos los debates relacionados con la Economía. Todos los sectores opinan y, sin embargo, las opiniones son completamente distintas, hasta el punto de que se dibujan, al menos, 3 escenarios posibles.

1º- Estancamiento de Precios

Es la opción que mas ha defendido el gobierno por diversas razones. En primer lugar, la palabra crisis siempre provoca miedo entre la sociedad, así que pretende evitarla a toda costa. Para ello, se lanzan planes de vivienda, primero plan de ayuda al alquiler para jóvenes, ventajas fiscales para arrendadores y, ahora, el alquiler con opción de compra.

Pero.. ¿Por qué hace todo eso un gobierno? Pues básicamente porque teme que el precio de la vivienda baje de forma brusca. Si así ocurriese, al disminuir el precio de las viviendas se produciría, en primer lugar, el efecto de la “Rebaja perpetua”: Si los consumidores de un producto ven que este baja de precio paulatinamente estarán mas dispuesto a esperar para comprarlo, esperando a que baje todavía más.

Si eso ocurriese (y en parte, esta ocurriendo) se produce una disminución de la demanda. De pronto, algunas inmobiliarias empiezan a tener problemas para vender sus pisos pero, además, tienen problemas de deuda importantes dado que estas empresas tienen fuertes necesidades de capital. Así pues, al reducirse la demanda, como es lógico, se ajusta la oferta, lo que implica producir menos viviendas y, por tanto, emplear a menos trabajadores. Y eso significa PARO, una de las palabras que mas miedo provoca en los ejecutivos socialistas tras la crisis del 92-94 (Con tasas de paro de hasta un 24%).

Así pues, el gobierno pretende cumplir su labor de “equilibrar” la economía de un país, fomentando la compra y, al mismo tiempo, potenciando el consumo de otros bienes, de forma que se precise mano de obra en otros sectores y que estos absorban los trabajadores expulsados del sector de la construcción.

2º ESCENARIO: Caída de precio y bancarrota inmobiliaria.

Este escenario, aunque defendido en parte por el PP como arma electoral, cuenta también con defensores de no poco prestigio, como por ejemplo informes de la OCDE y el Banco de España. Ambas instituciones señalan que la vivienda en España esta sobrevalorada entre un 24 y un 35%. Además, España ha construido en el último año casi el mismo número de viviendas que Francia y Alemania juntas (600.000 en España frente a 290.000 en Francia y 350.000 en Alemania) y ello a pesar de que Francia y Alemania suman 146 millones de habitantes frente a los 42 de España.

Si las cifras hasta aquí marean, aun queda algo más por decir. CC.OO según un estudio realizado desvelaba que al menos el 15% de las viviendas en España se encuentran deshabitadas, lo que supone más de 3.000.000 de casas vacías.

Pero claro, lo que estos datos obligan a plantear es: ¿Cómo se ha llegado a esto? Aunque hay diversos factores, el principal es sin duda la especulación, con especial importancia en la especulación extranjera. Muchas personas invertían su dinero en la compra de pisos con la única intención de revenderlas años después obteniendo una plusvalía. Las casas, por tanto, eran consideradas un mero producto financiero de Inversión, negando su utilidad práctica. Así, la especulación se hizo popular y empezó a ocupar un gran número de viviendas, que, por otra parte, no estaban disponibles para el mercado puesto que sus compradores solo pretendían vender si el precio subía.

Esto provoco un furor inmobiliario causado por la propia especulación. Ante la perspectiva de vender todo lo que se construía, empezó a construirse a marchas forzadas, entrando en casos de corrupción urbanística tristemente conocidos por todos e, incluso, en operaciones de lavado de dinero (la compra-venta de viviendas es una forma ideal de blanqueo de capitales debido a su complicado valor de tasación).

Sin embargo, todos los excesos de oferta provocados por una sobre-inversión están condenados a acabar y, además, de forma drástica si no existe intervención estatal.

Para llevar a la crisis se puede hablar de una conjunción de factores. En primer lugar, surge una concienciación social sobre el precio extraorbitado de la vivienda. Ante estas reacciones, periódicos y fuentes financieras hacen análisis sobre la situación que reafirman las tesis del nuevo colectivo. Además, estos resultados son pregonados por todos los medios de comunicación, por los considerados “progresistas” como un grave problema social y, por los “conservadores”, además de por el problema en si, como critica a la gestión gubernamental.

Así que, de pronto, la gente empieza a plantearse no comprar, puesto que esta es la única forma de conseguir que los precios bajen. Además, ante informaciones contradictorias sobre una futura rebaja del precio o un estancamiento, el comprador, confuso, decide esperar.

Por ello, en España, por primera vez desde el boom inmobiliario, los edificios no se venden sobre plano. Incluso comienzan a haber promociones enteras sin vender y sin visitar que, según publicaba el país, empieza a notarse todavía mas en la costa, siendo Marbella y Castellón los principales exponentes.

Los pregoneros de este desastre financiero opinan que, la vivienda esta sobrevalorada. Los que invirtieron de forma especulativa intentan salir a marchas forzadas del mercado, vendiendo con una rebaja de precios sustancial, algo que las inmobiliarias se niegan a hacer. Como la sociedad percibe la bajada de precios (A pesar de que se ningunee) y además se le informa de que puede bajar aun mas, sigue sin comprar. Las inmobiliarias comienzan a tener problemas de liquidez, los bancos son reticentes a prestar dinero a las inmobiliarias por miedo a impagos por la situación y, por ello, las constructoras no compran terrenos, no edifican nuevas promociones y empiezan a despedir trabajadores.

Si este escenario se produce, el número de parados podría aumentar en 300.000 personas solo en el sector de la construcción, ya que esta previsto que el número de casas construidas para el próximo año se reduzca a 300.00 (O menos) y según la patronal de las inmobiliarias una reducción de 100.000 viviendas produciría el despido de 100.000 trabajadores.

Por eso un informe de UBS (banco suizo) señala que el paro podría subir hasta un 10% y la caída de precios situarse en un 20%.
Lo que realmente preocupa es el tiempo. Como muchos libros sobre economía advierten “Puede ser peor tomar una buena decisión demasiado tarde que tomar una mala decisión a tiempo”. ¿Durante cuanto tiempo se mantendrá esta crisis? Algunos informes ya señalaban que el numero de agencias inmobiliarias podria reducirse de 60.000 a 15.000 (aunque la disminución de volumen de negocio seria mucho menor)

Si bien este escenario interesa a muchas personas, no es conveniente para la economía en general (Por mal que nos parezca).

3er ESCENARIO: Increíble aumento de precios de vivienda en 2009.

Este escenario es el planteado por las inmobiliarias. Actualmente, la bolsa se ha cobrado dos victimas inmobiliarias: Astroc y Llanera. La nueva ley del suelo hace más difícil encontrar financiación y el estado de incertidumbre tampoco invita a los bancos a conceder préstamos alegremente. Por otra parte, la demanda cae.

Las inmobiliarias, por tanto, se ven sin salida. Si nadie compra sus productos, venderán mas barato, pero evitaran a toda costa endeudarse de cara al futuro. Se terminaran las promociones comenzadas, pero no se harán nuevas. De modo que si una urbanización cuesta entre 2 y 3 años de finalizar, en 2010 el mercado de casas podría verse reducido drásticamente, ya que al no haber empezado promociones, no habría nuevas casas disponibles y, por tanto, la demanda superaría a la oferta y los precios volverían a subir como la espuma.

De esta forma, las inmobiliarias se plantean el presente como un “Sobrevive como puedas”. Muchas de ellas han diversificado enormemente sus inversiones en los últimos años por miedo a una excesiva dependencia de su sector principal, así que es previsible que aguanten la recesión y que vuelvan con aun más fuerza en 2010.


CONCLUSIONES:

Al consumidor se le están lanzando 3 mensajes contradictorios, y todos sustentados en argumentos plausibles.

El gobierno dice que la bajada de los precios será moderada y que el impacto en la economía podrá ser reabsorbido por otros sectores, con lo que no habrá ninguna consecuencia.

Algunas entidades financieras y la oposición hablan de catástrofe inmobiliaria y crisis económica por el desajuste oferta-demanda y la sobre valoración.

Por ultimo, las inmobiliarias dicen que los precios bajaran ligeramente, pero que pueden incrementarse enormemente en el futuro.

Pero ¿Por qué dice cada uno lo que dice?

La respuesta es muy simple. La economía se basa en las decisiones de las personas, y las decisiones de las personas se basan en la percepción de la situación económica actual.
Al gobierno le interesa hacer creer que el impacto será mínimo, de forma que no se reduzca el consumo, no aumente el paro y no se frenen las inversiones, para lo cual ha aplicado un paquete de medidas.

A la oposición le interesa demostrar la ineficiencia del ejecutivo actual, por lo que no duda en afirmar que las consecuencias serán terribles. Lo mismo opinan bancos y organismos independientes, que no creen que el paquete de medidas del ejecutivo sea suficiente para frenar la crisis.

Por ultimo, las inmobiliarias lanzan un mensaje amenazante. Dicen directamente al consumidor que pueden soportar una reducción de precios y una bajada de la demanda (Lo cual si es cierto para las mas grandes de ellas, las menores perecerían en el proceso, lo que para ellas no es sino una ventaja) y además amenazan con que si no compramos ahora, el futuro puede ser aun peor, instándonos a comprar ahora por nuestro propio bien.

La declaración de Zapatero en el foro “Nueva Economía” en la que acuso (desacertadamente, en mi opinión) a Rajoy de “poco patriótico” por crear una situación de alarmismo escenifica a la perfección la sustancia de la economía. Es mas importante como se perciba o se crea que es una situación que la realidad, puesto que actuaremos de acuerdo a lo que nosotros creamos.

Hay veces en que una acción aislada y de económicamente poca trascendencia puede desencadenar una crisis.

Así que... ¿Qué va a ocurrir? Pues depende, las cartas están sobre la mesa y todos los actores se han posicionado. Excepto uno: La sociedad. Será esta la que en última instancia decida si las medidas gubernamentales son suficientes o no. Si no lo fueran, el gobierno debería plantearse la construcción y promoción de viviendas por su propia cuenta para evitar un futuro déficit. Pero claro, esto ya es otra historia...

Al final, lo único que se puede concluir es que “un economista es aquel que sabrá mañana por qué lo que predijo ayer no se cumplió hoy”
Publicado por guudrun @ 15:22  | Opinion
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Comentarios
Publicado por Invitado
Jueves, 21 de febrero de 2008 | 0:40
Mejor imposible. Un 10.